임차권등기명령 어떻게 하면 잘 활용할 수 있을까

임차권등기 (등기소) 전자신청, 임차권등기명령(법원)전자신청 어떻게 하나?

임차권(전세권)을 위해 알아보려고 합니다.

 

매년 증가하는 ‘임차권등기명령 신청 건’

‘임차권등기명령 신청’건 수가 계속 늘고 있습니다. 하지만 제대로 활용하지 못하는 경우가 있습니다. 이에 따라 주의가 필요합니다. ‘임차권등기명령’을 신청하더라도 집주인에 따라 악용될 수 있습니다. 절차상 무효가 될 수도 있기 때문입니다.

 

 

임차권 등기란

임차권 등기란? 임대인이 제때 보증금을 돌려주지 않았을 때, 임차인이 법원에 자신(임차인)의 대항력과 우선변제권을 공표하는 행위입니다. 임대차계약 만료 시 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못했을 때, 직접 법원에 신청할 수 있습니다. 처음 이사 올 때 임차권 등기를 설정해 두면 임대차계약이 종료되고 세입자가 새로운 집으로 이사를 간 집에 전입신고를 하더라도 대항력, 우선변제권을 그대로 유지할 수 있습니다. 이 제도는 임대차보증금 미반환 피해를 막기 위한 제도입니다.

 

 

이사 했는데 옛 집주인이 관리비 요구할 때

이사를 했는데 임대차계약이 만료된 집주인이 관리비를 요구하는 경우가 있습니다. 이럴 때 집주인에게 관리비를 주지 않아도 됩니다. 왜냐하면 ‘임대차등기명령’은 세입자가 다른 곳으로 이사할 경우 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 유지하기 위해 신청하는 것이기 때문에, 임차인이 명도(이사)했다면 관리비를 낼 의무가 없어지는 것입니다.

 

※ 이미 다른 곳으로 이사 했는데 보증금을 돌려주지 않은 상태에서 집주인이 관리비를 요구하는 경우도 있습니다. 이럴 때 '임대차등기명령’이라는 제도를 활용할 수 있습니다. 

 

 

‘임대차등기명령’ 제대로 활용하려면 미리미리 챙겨 둬야합니다. 

 그래서 이사를 갈 때 ‘임대차등기명령’의 활용도가 높아집니다. 그러므로 이사하지 못한 상태에서 ‘임차권등기명령’만 신청했다면, 이 제도를 제대로 활용하지 못하게 되는 셈입니다. 왜냐하면 이사를 가지 않으면 ‘대항력’과 ‘우선 변제권’ 그대로 유지된다는 점입니다.

 

 

보증금을 받지 못할 경우 2가지 방법

결국 ‘임차권등기명령’을 하지 않고, ⓛ이사를 안 가는 것도 하나의 방법입니다. 세입자는 항명권을 가지고 있기 때문에 보증금을 돌려줄 때까지 이사를 가지 않아도 됩니다. 다만 이사를 안 가면 관리비나 월세, 은행에 주는 전세금 반환 지연이자 등은 세입자가 부담해야 합니다. 그래서 ②이사를 먼저 가게 되더라도 ‘임차권등기명령’을 활용하여 ‘대항력’과 ‘우선 변제권’을 유지하기 위하여 대처해야 하겠습니다. 그래서 집주인이 보증금 전액을 돌려주기 전까지는 ‘임차권명령’을 해제하면 안 됩니다. 최근 일부 집주인(임대인)들이 보증금을 일부만 돌려주면서 ‘임차권등기명령’을 해제하려는 사례가 종종 발생하고 있습니다. 해제할 경우 나머지 보증금은 제대로 돌려받기 어렵습니다.

 

 

이 때 주의 사항입니다!

보증금을 일부라도 받지 못한 상태에서 중간에 ‘임차권등기명령’을 해제해 줄 경우에는 그 집이 경매로 넘어가면 세입자가 ‘일반채권자’가 될 수 있기 때문에 받지 못할 위험이 있는 것입니다. 보증금을 완전히 해결해 줄 때까지는 ‘임차권등기명령’을 헤지 해 주지 말아야 합니다.

 

 

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임차권등기명령 신청 방법과 절차

‘임차권등기명령’은 임대차 기간이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 경우에 그 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원이나 지원 또는 시.군 법원에 신청할 수 있습니다. ‘임차권등기명령’ 신청 시에는 당해 ❶임차주택의 부동산등기사항전부증명서(부동산등기부), ❷임대차사실 및 구체적인 보증금 액수를 확인할 수 있는 임대차계약서, ❸확정일자 및 전입사실을 입증할 수 있는 서류 등을 함께 첨부하여야 합니다. 

 

‘임차권등기명령’ 신청취지   별지목록 기재 건물에 관하여 아래와 같은 주택임차권등기를 명한다. 결정을 구합니다. ​   1. 임대차계약 일자 : 2023. . . 2. 임차보증 금액 : 금 ○○○,○○○,○○○원, 차임 : 금 ○,○○○,○○○원 3. 주민등록 일자 : 20 . . . 4. 임차 범위 : 5. 점유개시일자 : 20 . . . 6. 확정 일자 : 20 . . .   ​신청사유   신청인과 피신청인 사이에 20 . . . 자에 임차기간 20 . . . 부터 20 . . . 까지 위 임차보증금과 차임으로 별지목록 건물에 대하여 임대차계약을 체결하였으나, 위 계약이 갱신 없이 20.자로 만료하였음에도 불구하고 피신청인은 차일피일 미루며 임차보증금을 지급하지 않고 있습니다. 이에 신청인은 임차보증금의 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사하기 위하여 본 신청에 이른 것입니다.

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신청서를 접수받은 관할법원은 당해 신청에 대하여 재판 없이 변론할 수 있으며,(별도의 공개 재판기일을 열지 않을 수 있음), 그 신청이 이유 있는 것으로 판단되는 경우 ‘임차권등기명령’을 발하는 결정을 내리게 됩니다.

 

법원의 결정에 따라 관할등기소를 통해 당해 임차주택 등기부에 임차권의 내용이 공시되며(임차보증금액, 임차범위, 임대차계약일자, 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자, 임차권자), 이렇게 공시된 종전 임차권의 임차인은 당해 보증금을 완제 받을 때까지 대항력과 우선변제권을 유지하게 됩니다.

 

 

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실질적인 보증금 반환은?

‘임차권등기’는 임차주택에 대하여 미반환된 보증금을 위한 일종의 담보적 기능을 하게 됩니다. 하지만 이는 어디까지나 담보권으로서의 기능만할 뿐, 실질적으로 ‘임차권등기명령’의 결정을 받았다고 하더라도 곧바로 보증금을 회수할 수 있는 것은 아닙니다. 이에 따라 이 점을 유의하여야 합니다. 물론 ‘임차권등기명령’으로 새로운 임차인이 구해지지 않을 것을 염려하여 자진해 보증금을 내어주겠다는 경우도 있으나, 각각의 사정이 다르듯 여태 주지 않았던 보증금을 선뜻 내어줄 리가 없는 것이 현실이기 때문입니다.

 

특히 ‘임대차등기명령’은 그 형식이 부동산에 대한 가압류/가처분/압류와 같이 등기부를 통해 공시됨에도 불구하고, 그 실질은 담보적기능에 국한되므로 임차권등기 그 자체만으로 집행권원이 될 수 없음은 물론, 시효 중단의 효력 또한 인정되지 않습니다. 때문에 ‘임대차등기명령’만 믿고 장기간 그 권리를 행사하지 않다가, 시효 만료로 그 권리가 소멸해버린 뒤에야 원통함과 분통함을 호소하는 사례가 발생하기도 합니다.   ​

 

임차권등기 이후에도 여전히 임대인으로부터 보증금을 지급받지 못하고 있다면, 지급명령/보증금반환청구 민사소송 등을 통해 집행권원을 취득하시어 현실적으로 보증금을 회수할 수 있도록 만전을 기하시기 바랍니다.